коммерческий редевелопмент
От градостроительного
аудита до ввода
в эксплуатацию
Большинство потерь в редевелопменте происходит не при строительстве, а до него: скрытые обременения, ограничения по ВРИ, технические дефекты конструкций — всё это выявляемо заранее. Мы начинаем с аудита объекта, чтобы вы входили в проект с полным пониманием рисков и реальной экономики.
Позвонить специалисту01 / Риски
Редевелопмент сложнее нового строительства по определению. Сложность не устранить — её можно только видеть заранее.
Сначала — полная картина.
Потом — решение.
На этапе осмотра объекта невидны объём демонтажа, необходимость усиления конструкций, состояние скрытых инженерных сетей. Когда работы начаты, каждый «сюрприз» меняет финансовую модель. Первоначальная смета перестаёт работать на втором-третьем месяце.
Как мы закрываем это: Технический анализ конструкций и инженерных систем выполняется до принятия инвестиционного решения. Итоговый отчёт содержит перечень критических дефектов и стоимость их устранения. Финансовая модель строится на этих данных, а не на визуальном осмотре.
Смена вида разрешённого использования, согласование изменений технико-экономических показателей, работа в охранных зонах и с объектами культурного наследия — непрозрачные процессы с непредсказуемыми сроками. Ограничения нередко исключают повышение этажности или изменение функционала — именно те сценарии, на которые рассчитывалась доходность.
Как мы закрываем это: Градостроительный аудит объекта: анализ ГПЗУ, ПЗЗ, охранных зон и обременений. Результат — дорожная карта согласований с прогнозными сроками и оценкой вероятности отказов по каждому этапу. Вы знаете, что реально, до начала проектирования.
Аресты, залоги, сервитуты, споры по границам, несколько собственников с частичными правами — всё это может всплыть после того, как документы уже переданы на регистрацию. Проект приходится полностью пересматривать, а сделка — откладываться или срываться.
Как мы закрываем это: Юридическая проверка выполняется на предпроектном этапе: документы, обременения и ограничения, статус прав третьих лиц. Проблемы выявляются до того, как принято решение о входе в проект.
Если проект останавливается на этапе согласований или экспертизы, расходы на обслуживание, охрану и обязательные платежи продолжают начисляться — без денежного потока в ответ. При этом продать долю или объект в таком состоянии крайне сложно: рынок осторожен к «сложным» активам.
Как мы закрываем это: Перед началом проекта формируем 2–3 сценария использования площадки с расчётом доходности, сроков окупаемости и рисков. Каждый сценарий учитывает реальные градостроительные ограничения, а не рыночные предположения. Вы выбираете вариант, который вписывается в вашу финансовую модель.
02 / Услуги
Полный цикл
работ с объектом
От первичной оценки до ввода в эксплуатацию. Каждую задачу закрывает профильный специалист.
Анализ ГПЗУ, ПЗЗ, охранных зон, обременений и ограничений. Прогнозные сроки согласований и оценка вероятности отказов. Итог — дорожная карта с реалистичными сценариями развития объекта.
Комплексное обследование до принятия инвестиционного решения: обмеры, вскрытие узлов, оценка несущих конструкций, грунтов, инженерных систем. Отчёт с перечнем критических дефектов и стоимостью их устранения.
Проверка документов, смена вида разрешённого использования, работа с КГИОП, получение разрешений на строительство, оформление прав на объект. Включая объекты в охранных зонах и объекты культурного наследия.
2–3 сценария использования площадки с расчётом доходности, сроков окупаемости и рисков. Строится на данных технического и градостроительного анализа, а не на рыночных предположениях.
Управление проектом, подбор и координация подрядчиков, контроль качества работ, соблюдение сроков, ввод объекта в эксплуатацию. Единая точка ответственности за весь процесс реализации.
Изменения в действующих зданиях без остановки эксплуатации. Полный комплект документов, сопровождение в согласующих органах. Если конкретное решение не проходит согласование — предлагаем альтернативу с тем же функционалом.
03 / Процесс
Как устроена
работа
Редевелопмент — не линейный процесс. Но у него есть чёткая последовательность: каждый следующий шаг строится на результатах предыдущего. Мы не переходим к проектированию без аудита, не начинаем работы без согласований.
Первичная оценка объекта
Определяем градостроительные возможности, техническое состояние, юридический статус. Формируем предварительные сценарии использования и перечень рисков, которые необходимо закрыть.
Комплексный аудит
Технический анализ конструкций и инженерных систем. Градостроительный аудит с анализом ГПЗУ, ПЗЗ, охранных зон. Юридическая проверка документов, обременений и прав третьих лиц. Результат — полная картина объекта с реальной экономикой.
Финансовая модель и выбор сценария
На основе данных аудита формируем 2–3 сценария с расчётом доходности, сроков окупаемости и рисков. Выбираете вариант, соответствующий вашей инвестиционной цели.
Согласования
Смена ВРИ, получение разрешений, работа с КГИОП и контролирующими органами. Дорожная карта согласований разработана заранее — процесс идёт по известному плану, а не по обстоятельствам.
Реализация и ввод в эксплуатацию
Управление проектом, координация подрядчиков, контроль качества и сроков. Ввод объекта в эксплуатацию с полным комплектом документов.
04 / Масштаб работы
В цифрах
Объектов прошли градостроительный аудит
Согласований получено, включая объекты с особым статусом
Работаем с коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге
Объектов введено в эксплуатацию под ключ
05 / FAQ
Частые
вопросы
До начала проектирования проводится градостроительный аудит: анализ ГПЗУ, ПЗЗ, охранных зон и обременений. По итогам формируется дорожная карта согласований с прогнозными сроками и оценкой вероятности отказов на каждом этапе. Это не гарантия сроков — это честный анализ того, с чем предстоит работать, с учётом возможных замечаний.
До принятия инвестиционного решения выполняется комплексное обследование: обмеры, вскрытие конструктивных узлов, оценка несущих элементов, грунтов и инженерных систем. Итог — отчёт с перечнем критических дефектов и стоимостью их устранения. Реальная экономика объекта известна до подписания каких-либо договорённостей.
Анализируются прецеденты в конкретной локации и практика согласующих органов: какие сценарии реально проходят, а какие отклоняют с высокой вероятностью. На основании этого предлагается 2–3 варианта концепции с разной стоимостью, сроками и доходностью. Вы выбираете тот, который соответствует вашей целевой экономике.
Все планируемые изменения проверяются на соответствие нормативам и сложившейся практике согласований до начала работ. Готовится полный комплект документов, процесс сопровождается в согласующих органах. Если конкретное решение не проходит согласование — предлагается альтернативное, которое даёт тот же функционал без юридического риска. Объект не уходит в работу без подтверждённого правового статуса изменений.
06 / Контакт
Первый шаг —
оценка объекта
Позвоните или напишите. Обсудим параметры объекта, обозначим ключевые риски и определим, с чего имеет смысл начать. Работаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.